房屋配套车位是否满足正常使用的认定

　　——重庆一中院判决廖某芳等诉重庆复信公司商品房预售合同纠纷案

　　裁判要旨

　　在评判房屋配套的车位能否达到正常使用目的时，应结合购房者的具体购房需求、开发商在行业标准与不同购房者的不同购房需求之间的平衡，以及车位现状来综合认定。若配套车位符合竣工验收条件，但不能满足购房者正常合理的使用需求的，应支持购房者的整改请求。

　　【案情】

　　2012年10月，廖某芳、廖某利（乙方、买方）与重庆复信置业有限公司（下称复信公司）（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的渝北区两路组团A区23幢1-7号房屋，建筑面积258.55平方米，总成交金额241万余元。同日，双方签订补充协议，约定配套车位销售金额5万元，以实测报告中甲方按就近原则指定的房号为准，并需签订买卖合同。当日，廖某芳、廖某利付清车位费。2013年12月30日，涉案房屋所在楼栋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年5月23日，复信公司向廖某芳、廖某利邮寄入住通知书。2013年12月20日，涉案房屋对应的车库通过竣工验收，并于2014年6月16日取得备案登记证。之后，廖某芳、廖某利以278号车位过小、影响正常使用为由，拒绝接房，并起诉要求复信公司对配套车位进行整改（具体为：通过搭建楼梯及浇筑平台等通行设施，以便在该车位停车后能够便捷通行至车库入户门），并承担相应的物业管理费及公摊费等物管费用。

　　【裁判】

　　重庆市渝北区人民法院经审理认为，廖某芳、廖某利的诉讼请求并未要求对278号车位本身作出整改，而是对涉案房屋进行整改，但涉案房屋已取得竣工验收备案登记证，278号车位亦竣工验收合格，廖某芳、廖某利无证据证明该车位的规划设计不符合法律规定。因此，对廖某芳、廖某利的诉讼请求不予支持。宣判后，廖某芳、廖某利不服，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理认为，虽然涉案房屋和车库已验收合格，但因涉案车位存在影响购房者正常使用、不能较好满足其购房需求的事实，致使购房者未达到购房的合理使用目的，遂改判复信公司承担车位整改责任以及整改期间相应的物业服务费用。

　　【评析】

　　房地产业在飞速发展的同时，也在交易过程中不断出现新矛盾，对司法裁判工作提出了新挑战。本案争议焦点在于如何认定购房者购买的配套车位是否满足购房的合理需求，达到通常使用的目的。这是人民法院处理商品房销售合同纠纷案时需要裁量的一个热点问题，依法公正解决该类纠纷，有利于房地产市场健康发展，也是关系人民美好生活的民生大事。

　　1.审查购房者的购房需求：不同购房动机指引不同购房目的。纵观房地产交易市场，购房者的购房动机一般可分为三种：居住型、投资型、享受型。居住型购房者的购房目的是解决自身居住问题，市区设计紧凑、功能齐全的中小户型经济适用房屋是其首选。投资型购房者经济状况相对良好，购房的关注点更多在于楼盘的升值空间和出租、转让的可行性及收益大小。享受型购房者对价格的敏感度相对较低，购房时带着较强烈的品质需求，关注重点是房屋的档次与品位、配套服务等，因此房屋结构设计新颖、功能区大气时尚、配套车位方便好用的大平层、别墅等是其首选。本案中，廖某芳、廖某利于2012年从复信公司处购买的涉案房屋，无论从交易时间、市场行情、房屋坐落、建筑结构，还是建筑面积、成交金额等方面来讲，其购房动机更符合享受型特征。此种情形下，廖某芳、廖某利对所购房屋和配套车位的建筑品质等提出较高需求既符合其合同目的，也符合人们的一般认知和惯常理解。

　　2.审查开发商的诚信程度：开发商是否在行业标准与购房者购房需求之间作出符合诚实信用原则的平衡。民法典第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”从原合同法到民法典，诚实信用原则从来都是私法领域的“帝王条款”，要求人们在民事活动中行使民事权利和履行民事义务时应当讲究信用、诚实不欺，在不损害他人利益的前提下追求自己的利益，否则将获得不利的法律评价。就本案来说，结合第一点评判理由，复信公司提供的车位达到符合其合同义务的严格责任应当界定为，同时符合行业标准和满足购房者合理使用需求这两项条件，方为遵循诚信原则的具体体现。详言之，开发商在楼盘项目设计之初，即应充分评估不同楼房品质满足不同购房群体需求这一市场适应性问题，在符合行业标准的基础上，更应全面考虑不同购房者根据不同购房动机所欲达到的不同购房目的。

　　3.审查配套车位的现实状态：涉案车位是否存在不能满足购房者正常合理使用需求的客观情形。本案中，经二审法院现场勘查后了解到，涉案车位停车入库后，由于车身两侧均有较近距离的承重柱，车门开启、关闭、人员上下车、通行等均不便利，给购房者造成使用上的明显不适感。虽复信公司辩称系因廖某芳、廖某利的车型太大，但双方在合同中并未对车位应当或者仅能用于停放何种家用型车辆进行明确约定，根据一般交易习惯和经验法则，配套车位均应满足一般家庭的用车需求，加之涉案房屋系别墅，车位设计除应符合行业标准之外，理应满足该类房屋购房者相对高品质的生活需求。但涉案车位的现状表明，该车位不能满足购房者正常合理使用的合同目的，故应予整改。

　　本案案号：（2019）渝0112民初16831号，（2020）渝01民终161号

　　案例编写人：重庆市第一中级人民法院 陈娅梅 刘 莉